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住宅ローン借り換え|同一銀行で借り換えはできるのか?⇒できたよ! [雑記]





ゴールデンウィーク、今年は9連休頂いたので、4つほどやりたいことの目標を立てました。

①VRを家でやってみる。

②住宅ローンの借り換えを検討する。

③メディアGoとXアプリのミュージックセンターへの移行と、HDDへのバックアップ。

④ネット証券の外国株の配当を引き落とす(塩漬けしてたのでやり方わからん)。


週末は通常どおり読書&ブログ記事作成なので、間の5連休に上記4つをやってみました。
今回の記事は、住宅ローン借り換えに関する考察です。



とても沢山の金利を銀行に払ってた


15年以上前に家を買いました。
そのときフラット35だったかで金利は3.5%ぐらい。

んで、10年前に近所の銀行で借り換えた。
「10年固定型」で2.2%。10年以降は変動。
ちょうど今年が10年目。長期金利は上昇傾向(短期は下落傾向)なので要借り換えです。

ざっと計算しました。
この10年で金利分だけで4~5百万円も銀行に金利払ってる(笑)。
総支払額-元金減額分=金利額。

仮に12百万円払って、7百万円しか元金(ローン残高)減ってなかったら5百万円が利息。
う~ん・・・毎年50万円も銀行さんに貢いでた養分くん(笑)。

今回住宅ローン借り換え比較サイト見ると、
10年固定型は3大メガの「みずほ」が、実質金利「0.743%」で1位評価でした。

みずほのシュミレーション&事前審査をサクッと申込み。
シュミレーションで今後どれだけ金利払うか見てみた。

借り換え額を1550万円、残存期間を18年強とする。
総支払額は1690万円なり。全期間0.7%計算です。

お~、たった利息は140万円。1年間8万円程度です。ゴッツイ減るやん。
とはいえ10年後の金利が0.7%はないでしょう。2~3%に増えることが予想されます。

ぼくの場合は10年以内に役職定年で退職金が出て、それで一括払いする予定。
なので10年以降の金利はそれほど気にしてません。
まあ先のことはわからないし、いまの時代なんの保証もないですが。


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借り換え検討の手順


①まず住宅ローンの契約書類を探す。
10分ほど探して埃にまみれた10年前の書類が出てきた。

②現状の金利やら、残存期間やら、固定型ならいつまでその金利か、など確認する。

③金利比較サイトで、一番得な銀行を探す。

④銀行間で得手不得手はある。
10年固定型が安かったり、フラット35が安かったり。
自分のニーズに合ったプランを探す。
まだ若くて、しばらく一括返済予定のない人は、フラット35一択かも。

⑤他行の事前審査やシュミレーションに、必要な項目をメモする。
・ローン残高、あと何年残ってるか、毎月の返済額、ボーナス月返済額、などが必要。
ぼくの場合は契約書類を見ても不明だったので、現在借りてる地元銀行に電話して聞いた。

⑥申請する銀行のサイトに必要項目を入力する。
一瞬でコンピューターがシュミレーションしてくれる。ついでに事前審査申し込みもする。
ちなみに大手行のサイトは見やすい。地元銀行のサイトはプア。資本の差が出てる。




借り換えは金利交渉できる


原則「住宅ローン借り換えは同じ銀行内でできない」ようです。
銀行さんが損する、銀行にとっては何の旨味もないから。
金利が下がって、みんなが同じ事したら銀行が商売にならない。

でもできるとのこと。参考サイト↓
http://xn--hekm0a443zu0m.xyz/karikae-2/onajiginko_karikae/

ちなみにぼくの場合、電話して現状確認してるとき、担当者が食いついてきました。

銀「どうされましたか?」
僕「いや、10年固定金利が終わるので、他行さんのシュミレーション入力しようと思って」
銀「現行2.2%をさらに10年延長で1.8%にはできます」
僕「いや、今はもっと金利安いですよ。とくにネット系」

以下、地元銀行さんのトークです。

「〇〇様なら、10年固定金利1.3%は提示できます」
「〇〇様なら、私の立場では発言できないけど、最恵待遇で1.1%を提示できる可能性もある」
「他行様への乗換えは諸費用が掛かる。うちは同一銀行内の借り換えなので、諸費用は数万円です」

だそうです。
ちなみにぼくは、ごくフツーなサラリーマン。
大学生の息子が2人いるので(しかも下宿)、生活は苦しいっす。

まずは他行さんの詳細情報入手後に、地元銀行さんに乗り込んで交渉しよう。
いや、これまで10年近くお世話になったので、少しくらいの差なら乗り換えはしないつもりです。
それぐらいの浪花節は、ぼくにもあります。

米国が出口政策で金利上昇、日本の量的緩和もそろそろ出口。
長期金利は、住宅ローンでも10年固定型が、0.1%じわりと上がってました。
もう底は打った。変動金利のみなさんは、借り換えのタイミングだと思いますよ。




(追記)同一銀行で借り換えできた!


無事に同一銀行内で借り換え完了しました。
みずほの0.7%vs地元銀行の1.1%、
単純に1550万円の18年で計算すると、利率による差額は60万円弱になります。

みずほは借り換え保証料が「借入x1.91%」なので、ざっくり借り換えすれば30万円かかる。
ほかに手数料20万円弱かかって、借り換えで得する差額は18年で10万円強しかない。
(60万円-30万円-20万円=10万円)
これだったら銀行変えないほうがいい。そう判断しました。

ちなみに1550万円借りてずっと1.1%で18年間いくとすれば、金利部分は160万円。
合計1710万円の返済になります。現行の2.2%が1.1%になったことにより、
金利は18年で約2百万円減少しました。よかったです[犬]




シンプリー・レッドで、ホーム・ローン・ブルース♪
ローン組んで何かを手に入れても、後でちゃんと払わんとダメよ。
みんな借金で憂うつになってくる、っていう歌♪




シンプリーレッドは、ホールディング・バック・ジ・イヤーズが好きでした。

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(関連記事)
【銀行消滅/副島隆彦/17年11月初版】
http://donhenley.blog.so-net.ne.jp/2018-02-20

【財務省が日本を滅ぼす/三橋貴明/17年11月初版】
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【金価格は6倍になる、いますぐ金を買いなさい/ジェームズ・リカーズ/16年12月初版】
http://donhenley.blog.so-net.ne.jp/2017-03-14

【マイナス金利の標的/長谷川慶太郎、田村秀男/16年5月初版】
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コメント 6

song4u

おはようございます♪
公団住まいから今の家(建売)を買ったのは30年ぐらい前。
昭和62年の4月末が引っ越しで、GWを新居で迎えたのが
本当に昨日のことのようです。
当時、まだ3歳だった長男が「おうち帰ろう」と不安そう
だったのが思い起こされます。

30年ローンでしたが、安い家だったので返済には20年も
掛からなかったと思います。完済したのは1回目の単身赴任
の終わり頃、16年ぐらい前だったと思います。
お金が掛かる子供たちの大学入学前に無借金になったのは
非常にタイミングが良かったなあと自画自賛していました。
当時は金利が高くて、銀行も儲かったでしょうね。

考えてみれば、銀行業務にも付加価値がなくなりましたね。
貸し渋りや貸し剥がし、本当に必要とされているところに
お金が回らない・・などと色々言われましたが、金利水準が
業務範疇にあった時はまだ良かった気がします。
ところが今や・・銀行はこの先、どうやって食って行くのか?
銀行神話を信じてる高齢の顧客に、元本割れするような金融
商品の押しつけ営業なんかしちゃ駄目だと思うけど。

一般人の多くがそうだと思うのですが、我が家でも銀行との
付き合いは給料振り込みの口座が取り持ち、口座振替の支払
で継続しているだけです。
資産の切り売りやリストラ、待遇改悪などで何とか食つなぐ
のでしょうか?

PS
牛乳やめる!
と宣言したところ、心なしかカミさんのご機嫌がナナメです。
どうしてくれるのよ、donさん!(笑)
今朝は牛乳ではなく、何とかバターとMCTオイル入りの珈琲が
出てきました。ご機嫌、ちょっと戻ったみたい^^;
by song4u (2018-05-06 09:36) 

seawind335

なかなか、住宅ローンのスイッチングコストは、心理面も含めて高いように思えます。
固定金利に変動金利、最終的には「胴元が一番儲かる」ような気がしてならないのですが・・・・
by seawind335 (2018-05-06 22:33) 

don

song4uさん、こんにちは~
奥様がご機嫌斜めですか・・
牛乳はコップに入れるだけだから、
「余計な手間が増えた」ということでしょうか。

昭和62年といえば、バブル前夜。
数年後にはバブルはピークになって、家が高騰しますよね。

しかし大学入学前に完済はすごいですね。
だいぶ頭金があったんでしょうね。

うちはまだまだローンが残ってます。
働けど働けどわが暮らしラクにならざり、じっと手を見るです。
[__犬]

by don (2018-05-07 12:24) 

don

seawind335 さん、こんにちは~
たしかに、スイッチングコストっていうのでしょうか、高いです。
うちは10年固定型だったので、いやおうなしの変更ですが。
[__犬]
by don (2018-05-07 12:26) 

song4u

>「余計な手間が増えた」ということでしょうか。

ちゃうちゃう~。
もうちょい詳しく書けば良かったですね。

ぼくはハナっから「牛乳やめて野菜ジュースにするっ!!」
と宣言したわけですね。牛乳の代わりに手間のかかる飲み物を
用意してくれなんて、そんな横暴なことを言うわけがありません。
宣言したその日に、野菜ジュース3種類を自分で仕入れて来ましたよ。
ぼくはそれを飲もうと思っていたんです。
ところが敵も只者ではありません。牛乳の5倍ぐらい手間の掛かる
なんとか珈琲などを出されてしまった。

この牛乳作戦。
カミさんが自ら設計した旦那(注:ぼくのことね)健康化計画の一環たる
朝牛乳だったわけです。生協の牛乳とかで、彼女的には自信を持って
おススメしていたんだと思うんですね。
ところが計画対象者(注:ぼくのことね)が偉そうに言うんです。
「キミの計画には、これこれの危険性がある。だからぼくはやめる」
(※無論こんな言い方はしてませんよ、面白おかしく書いただけです)

ね、分かるでしょ?
自分の計画にケチつけられたと認識したようで、ムクれてる感じ?
・・ということなんス。

若いお姉さんの心理状況は日夜研究を怠らないdonさま、
若くないおばちゃんの心理状況も身を入れて研究して下さいネ。
日々の恐怖を安堵に変えるためにもね(なんちて^^;)
by song4u (2018-05-07 13:20) 

don

song4uさん、こんばんは~
なるほど、そういうことでしたか。
そういうばあい、素直に従ってたほうがいいかもしれませんね。
二次被害が甚大です^^;

二次被害のストレスのこと考えると、
牛乳のんでたほうがいいのかもしれません。
そっちのほうが健康かも。

野菜ジュースも、むずかしいとこありますよね。
伊藤園のペットボトルのにんじんっぽいのは、飲みやすかった。
同じような色してた、カゴメの紙パック野菜ジュース買いました。
そしたらマンゴーの味がしてとてつもなく甘い。
甘い野菜ジュースというか果物ジュースは、果糖が体に悪い。
農協の紙パックは180円ぐらいだったので安いのですが、
なんか味がいまひとつでした。
ぼくが3種類飲み比べた中では、伊藤園のがよかったです。

まあでも甘いんで、甘さのない牛乳のほうがいいような気もする。
バナナの共には、なにがあうんでしょうね。
[__犬]
by don (2018-05-07 20:53) 

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